マイホーム

不動産を売買した場合やマイホームの新築又は建て替えをする時など、個人の方でも有利な申告の仕方で税額が大きく変わってくる事がありますが、特例の適用に当っては、その要件や期限などを、最初の段階で確認しておかなければ適用出来なくなる事もあるため、売却や新築を検討する段階でのご相談をお勧めします。

マイホームの売却に関するご相談

住み替えのためのマイホームの売却

「家族も増えたので、今住んでいるマンションを売却して、いい所があれば土地から探して一戸建ての新築を建ててみたいな～。」というご相談で、まず聞かれるのが、「先に売却した方が良いのか、それともマイホームを新築するのが先か？」というご質問ですが、やはり人気のある物件と言うのは、すぐに買手が付いてしまいます。

そうなると、家づくりが初めての方のほうが身軽に動ける分、有利な部分はあります。 住み替えの場合、例え良い物件が出ても、

• 今のマイホームの住宅ローンをどうやって完済したらいいのか
• 売りに出してもちょうど良いタイミングで売却出来るか分からない
• いくらで売れるのかも分からない
• 先に今のマイホームを売却して、いったん賃貸に引っ越してから新築の計画を立てた方がいい？

・・・と、考えておかなければならない事がたくさんあるからです。

加えて税金面でも、不動産売却による利益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要になりますが、その不動産がマイホームの場合、様々な特例があり、その結果、譲渡所得税はゼロになる事もあるものの、その場合でも、申告をしなければその特例を受ける事は出来ません。

更には、住み替えで、新しいマイホームにつき「住宅ローン控除」の適用を受けたいとお考えの方は多いと思いますが、住み替え前のマイホームで売却益が出た場合の特例と、「住宅ローン控除」は同時期に両方の特例を適用する事は出来ないため、どちらを選択した方が有利なのかを判断する必要もあります。

一方、マイホームを売却して損失となったときにも、その売却した年及び翌年以降３年間にわたり減税出来る特例がありますが、これも申告をしなければ、その恩恵を受ける事は出来ません。

なお、買った時よりも低い金額でしか売れなかったとしても「損失」だとは限りません。税務上の算定方法がありますのでご注意下さい。

また、住み替え後のマイホーム取得につき、親御さん等から贈与を受けた場合にも、贈与税の特例がありますが、その贈与の方法やタイミングにも注意が必要です。

• その不動産に適した売却の方法
• 出来るだけ高く売却するための仲介会社の選び方
• 売却と購入・新築のどちらを先にする？
• 税金の特例を受ける方法

など、住み替えで失敗しないために、当事務所がアドバイス致します。

離婚時の財産分与に伴うマイホームの売却

マイホームを所有されている場合、離婚による財産分与においては、そのマイホームをどうするのかという問題が生じて来ます。 どちらか一方が、そのまま住み続けるとなれば、その分、相手へ財産分与相当額の現金を支払わなければなりませんし、住宅ローンが残っていれば、その返済も行っていく事になります。

もし、そのマイホームがご夫婦での共有であったなら、なお更、その共有の解消は難しいものとなりますし、そもそも、双方が納得のいく、そのマイホームの価値（価格）となると、実際には売却しない事には確定しません。

そのため、やはりマイホームは売却して現金化するという選択をされる事が多いかと思います。

そういった場合に、売却の方法やその手順を把握した上で進めて行く事が、早期解決を図るためには重要ですが、当人同士だけでは、難しい面がある事も否めません。

また、売却に伴う税金も、離婚と売却のタイミングによっては、特例が適用出来なくなる事もあるため注意が必要な事から、売却のサポートも含めて、スムーズな解決のアドバイスを致します。 なお、ご依頼により、又は、状況により弁護士へのご相談が必要な場合には、信頼できる先生をご紹介致します。

収用等により不動産の売却に伴う補償金を取得する場合

マイホームを含め、収用等の公共事業のために不動産等を提供する事となった場合には、施工事業者より補償金を受け取りますが、それにより譲渡所得の申告が必要になります。

この場合、特例として、最高5,000万円の特別控除や代替資産を取得した場合の課税の特例があるため、税額そのものはゼロで済んだり、かなり低く抑えることが出来るものの、要件を満たしているのかどうかの確認や期限などにも注意が必要です。

なお、補償金のうちには特例の適用対象とならないものもあるので、その部分は課税される事になります。 また、その補償金でマイホーム等を新築したり、建て替えたりする際も、当事務所がサポート致します。

マイホームの新築又は建て替えに関するご相談

マイホームを新築又は建て替えされる方へのトータルサポート

マイホームは、一生で一番大きなお買い物です。絶対に失敗したくはありません！
ところが、税金や資金計画の事は、とかく後回しに成りがちで、マイホーム購入を決めてしまってからでは、税制上の特例などを受けられなくなってしまう事もあります。 また、家づくりを何から始めたら良いのか分からないからと、まずはモデルルームや住宅展示場へ行くというのも、あまりお勧めできません。

そこで、これからマイホームを計画される方へ、マイホーム建築の契約前に知っておくべきポイントやどういったところに注意してハウスメーカーを選んだら良いのかなど、不動産建築のコンサルティングも行っている資産税専門 税理士・行政書士・宅地建物取引士があなたのマイホームづくりをサポートします！

こんな疑問はありませんか？

• 土地から探す場合のポイントは？
• 夫婦で共有名義にする場合の問題点は？
• 親から資金を援助してもらう時の方法とその注意点及び贈与税は？
• 使った方がお得な税制上の特典とは？
• 団信と生命保険の関係とは？

壁紙・カーテン・床材など、トータルインテリアの専門商社さんとのタイアップにより『インテリア･コーディネート』のプラン作成を無料で受ける事も出来ます。（詳細はお問い合わせにて）

特に次の様な方にお勧め

• ハウスメーカーの営業マンや紹介サイト、紹介カウンターではなく、あくまでご相談者の立場でのサポートを希望されている方
• 家づくりを何から始めたら良いのか分からない方
• 二世帯住宅を新築される方
• 共働きのご夫婦でマイホームを新築される方
• 親又は祖父母から資金援助を受けてマイホームを新築される方
• 親の土地にマイホームを新築される方